الاقتصاد اليوم ـ خاص:

تقومُ غالبيّةُ النظريّات المُعتمدة في المجتمعات العصريّة، على أنَّ أيَّ نظامٍ، سواء أكان قانونيّاً، أم اقتصاديّاً، أم غير ذلك، هو عبارة عن تفاعل العناصر المكوّنة له، إضافةً إلى وجود محور رئيس تنهض عليه تلك العناصر نفسها.

وإذا انطلقنا من كون المواطن بوصلةً رئيسةً لهذه العناصر نفسها، وفقاً لما وجّهت إليه القيادة العليا في سورية، فقد طرح القسم القانوني في مركز دمشق للابحاث والدراسات "مداد" الأسئلة الآتية: هل طرح المشاريع القانونيّة، وفق الإجراءات المقترحة، يلبي هذه الغاية؟ وإلى أيّ حدّ تُطرح اليوم مبادرات ومشاريع، لا تُعدُّ صحيحة، إلا من منظور الجهة التي طرحتها، دون التنسيق مع غيرها من الجهات، وبمعزل عن كون المواطن بوصلةً رئيسةً لها؟! .

يقومُ موضوعُ هذه الورقة، على محورين هامين في حياة المواطن السوريّ، وهما: مشروع قانون التطوير العقاري؛ وفكرة أو مشروع إعادة تقييم العقارات، والقيمة الرائجة.

إنَّ الأهم في هذين المشروعين هو ارتباطهما بطريقة أو بأخرى بهيئة التطوير العقاري، وهنا لابد لنا بدايةً من الإشارة إلى فكرة وجود الهيئات بشكل عام، وهيئة التطوير العقاري بشكل خاص.

تم اقتراح فكرة إحداث عدد من الهيئات العامة خاصة في القطاع الاقتصادي والمالي خلال فترة الانفتاح الاقتصادي السورية، إذ أيقنت الحكومة السورية بضرورة أن تكون لها ذراع تنفيذية، تُترجم سياستها في القطاع الخاص، الذي ستتدخل فيه كشريك لشركات القطاع الخاص، بمعنى: سيُفسح المجال أمام شركات القطاع الخاص، للعمل في تلك المشاريع الهامة والضخمة، التي كانت في وقتٍ معيّن حِكراً، على مؤسسات شركات القطاع العام، التي أصبحت اليوم ضمن ظروف انفتاحية معينة، ستُدخل القطاع الخاص  إليها، فتم الحديث عن إحداث هيئات ترتبط برئيس الحكومة أحياناً وبوزارات معينة أحياناً أخرى.

ووفقاً لهذه القاعدة أو المبدأ تم إحداث هيئة التطوير العقاري بموجب القانون رقم /15/ لعام 2008، وباشرت هذه الهيئة عملها كما هو مرسوم لها أن تكون، ومن الطبيعي أن يتم اقتراح تعديل هذا القانون، في ظل التحضير لمرحلة إعادة الإعمار. لكن، يجب أن يأخذ القائمون على تعديل المشروع المقترح أموراً عدّة بالحسبان وهي:

أولاً: مشروع تعديل قانون التطوير والاستثمار العقاري

أدرك القائمون على المشروع المقترح أهميته الاجتماعيّة، فبذلوا فيه جهداً واضحاً، وأولوه عناية خاصة؛ لكن تشوبُ إشكالياتٌ قانونيّةٌ محدّدة هذا الموضوعَ، لذلك لا بدّ من إبانتها. ومنها علاقة المطور العقاري بمالكي العقارات المشمولة بمنطقة التطوير العقاري.

فقد تم تعريف منطقة التطوير العقاري على أنها: العقارات، وأجزاء العقارات المبنية، أو: غير المبنية، المشمولة بأحكام قانون التطوير العقاري. كما تم تعريف المطور العقاري على أنه: الشخص الاعتباري السوري، ومَنْ في حكمه، أو: الأجنبي المرخص له ممارسة مهنة التطوير العقاري في سوريا وفق هذا القانون.

نلاحظ بدايةً أن نية مشروع التعديل واضحة بحصر فكرة المطور العقاري بالأشخاص الاعتباريين، على خلاف ما ذهب إليه القانون الحالي رقم /15/ لعام 2008 والذي عرفه كشخص طبيعي أو اعتباري، ويمكن تفسير هذا التعديل بإدراك وزارة الأشغال العامة والإسكان أهمية مشروع التطوير العقاري، وضرورة أن يكون القائمُ عليه والمنفذُ له شخصاً اعتباريّاً، أي: شركة لها رأس مالها الخاص، وإدارة متخصصة في هذا المجال، خاصة وأنه يوجد ضوابط لعملها يتم الترخيص لها أصولاً.

في ظل هذا التصور للمطور العقاري، ستقوم علاقة بينه وبين مالك العقارات الخاضعة للتطوير العقاري، وهنا نخص بالبحث العقارات التي يرغب فيها المطور العقاري - وبالوكالة عن مالكيها- ذلك بإخضاعها للقانون، على أن تكون وكالته عن المالك خاصة، وغير قابلة للعزل.

ذلك إلى أنَّه، في هذه الجزئية "الوكالة غير القابلة للعزل"، لابد لنا من الوقوف على الماهية القانونية للوكالة، نظراً للآثار القانونية لها، خاصة فيما يتعلق بالمالكين.

إنَّ الوكالة غير القابلة للعزل، هي: تصور قانوني تطور مفهومه إلى أن أخذ معنى عقد البيع، إلا أن المشرِّع لم تكن له النية لجعل الوكالة غير القابلة للعزل عقدَ بيعٍ أساساً، ولم يبوِّبْ ذلك في القانون أو ضمن العقود المسماة، فالوكالة غير القابلة للعزل يمكن أن نعطيها توصيفاً قانونيّاً على أنها: تطور للاجتهاد القضائي، عدَّها كأثر قانوني، كما وكأنها عقد بيع منتج لآثار عقد البيع، وهذا واضح في استقرار محكمة النقض السورية عليه.

إلا أنَّ الاجتهاد العام في محكمة النقض السورية، كان قد ذهب أيضاً (نقض رقم 1693 أساس 3125 لعام 1991 سجلات النقض القاعدة 121 – ملحق الدوري الأول- استنبولي ص 342) إلى أن الوكالة وإن كانت قد ذكرت عبارة غير قابل للعزل، فإن الأمر يُفسر في موضوع العزل على تعلق مصلحة الوكيل فيها.

وبما أنَّ أمرَ الوكالة غير القابلة للعزل خاضعٌ للتفسير القضائي، وكيلا يقع المشرع في فخ ترك تفسير إرادته للقضاء الذي قد لا يصيب إرادة المُشرع، ويُرتب أعباء مالية - كفرض ضرائب البيوع العقارية- على أساس تفسير القضاء ومؤسسات الدولة أنَّ الوكالة غير القابلة للعزل، إنما تأخذ في آثارها آثار عقد البيع فيما يتعلق بمشروع التطوير العقاري، فإنه يجب تعديل المشروع المقترح فيما يخص المادة /13/ الفقرة /5/ منه والخاصة بالوكالة غير قابلة للعزل، إما بالنص صراحةً على أن الوكالة غير القابلة للعزل المذكورة في هذا القانون، لا تُعَدُّ بيعاً ولا تُنتج آثار عقد البيع، أو: النصّ صراحة على أن العلاقة بين المُطور العقاري ومالكي العقارات الداخلة في مشروع مناطق التطوير العقاري، هي: وكالة خاصة تسمى وكالة تطوير عقاري، يستمد المطور صلاحياته بموجبها، وفقاً لأحكام قانون التطوير العقاري، بحيث تجيز للمطور تنفيذ مشروع التطوير العقاري على ذلك، وتأخذ معنى عقد المقاولة فيما بين المطور ومالك العقار، دون أن يترتب عليها تبعات ضريبية تأخذ معنى ضريبة البيع العقاري.

ومن المعلوم من الناحية القانونية ما لهذه المفاهيم من آثار لها انعكاسات مالية هامة، فالكاتب بالعدل الذي يُنظم الوكالة يعاملها كأثر قانوني مترتب عليها وكأنها عقد بيع، إذ يطلب لتنفيذها براءة ذمة مالية وغيرها من الاجراءات، رغم أن المقصود بها لضرورات قانون التطوير العقاري، هو: أنها وكالة إدارية للعقار لا تنقل ملكيته، بمعنى: عقود البيع.
يولّد هذا الإبهامُ في استخدام المصطلحات، من حيث الأساس، خطاً في نيّة المشرّع، وتضارباً في التفسير وآلية التنفيذ، وفرض الضرائب المتأتية من توصيفها، لذلك يجب الوقوف عنده لإزالة الَّلبس عنه، وتصحيحه قبل إصداره.

ثانياً: التشاركية كبديل في الاستملاك

ورد في القانون رقم /15/ لعام 2008 في المادة /11/ منه، وأيضاً في مشروع التعديل في المادة /13/ منه أنَّ العقارات اللازمة لإحداث مناطق التطوير العقاري، يمكن أن تكون العقارات وأجزاء العقارات المملوكة من الأفراد التي يتم استملاكها، لغايات إحداث مناطق التطوير العقاري.

وعليه، يمكن طرح السؤال الآتي: هل يمكن لفكرة الاستملاك بالمعنى المطروح في قانون التطوير العقاري، أو في مشروع تعديله أن تكون آلية صحيحة منتجة للآثار المرجوة منه؟

فإذا كانت غاية المشرع تذليل العقبات التي قد تحول دون اتمام مهمة المطور العقاري عند عدم الاتفاق بينه وبين الأفراد فإننا نبين الآتي:

إن الآلية المطروحة لجهة الاستملاك، من قبل الوحدات الإدارية، إنما تقحمها في إشكاليات المطور مع الأفراد، في حين أن الغاية من إسناد هذه المهمة للقطاع الخاص هو الحفاظ على الدور الرقابي للجهات العامة، بمعزل عن الدور التنفيذي.

كما تثيرُ فكرةُ الاستملاك - كلّما ذُكرت- إشكالياتٍ معقّدةً، وآثاراً قد تكون سلبيّة، ذلك على مستوى تطبيقها، خاصةً فيما يتعلّق بمسألة تعويض الأفراد بقيمة عادلة، لذلك لا بدّ من مناقشة المعيار الذي تتحدّد على أساسه تلك القيمة العادلة، خاصةً أنَّ الدستور طالب بها، ذلك في أُفق أنَّ مبادئ وأهداف الاستملاك تنحصر في فكرة النفع العام، وفق المفهوم الخدميّ العام.

ذلك إلى أنّه في معرض الحديث عن الاستملاك لتأمين أراضي مشاريع التطوير العقاري -في ظل وجود وإصدار قانون التشاركية- يتبادر إلى الذهن تساؤل عن عدم اتجاه المشرع في إنجازه لمشاريع التطوير العقاري نحو استبدال فكرة الاستملاك بالتشاركية، ذلك انطلاقاً من الأسس التالية:

ينص مشروع القانون على أن الجهة الإدارية (وفق المادة 13/ منه) ستعمل على استصدار مرسوم استملاك للعقارات، أي: أنها ستنقل ملكية ذلك العقار لصالح الجهة الإدارية، وتلزم فيما بعد (الجهة الادارية) ببيع المقاسم السكنية المشادة على العقارات المستملكة لأصحاب العقارات المستملكة في منطقة التطوير العقاري، كلّ بنسبة مساحة عقاراته التي تم استملاكها. ولا بدَّ من لفت الانتباه هنا إلى أنّه قد تمَّ تطبيق فكرة الاستملاك بحدّ ذاتها، بعيداً عن موضوعها، خاصة أنَّ ملكيّة العقار المستملك، بعد نقلها للجهة الإدارية، أُعيدت لمالك العقار الذي تمّ استملاكه.

وعليه، لم تكن الآلية المطروحة (الاستملاك) في مكانها القانونيّ، ذلك في حال كون هدف المشرّع بعد طرحه لفكرة التشاركيّة التقيّد بها، بموجب قانون صادر!

إذاً، المبدأ مقبول، لكن تفسيره يعتمد في مداه على رغبة المشرع.  بالمقابل نستطيع القول: إنَّ المشرع قد خرج عن فكرة حصر الأعمال بالقطاع العام وإشراك القطاع الخاص معه، والدلائل التشريعية في ذلك كثيرة منها: إحداث شركات مملوكة للدولة خاضعة للقانون الخاص.

وفي ظل هذا الأخير (القانون الخاص) هناك آليات يتم اتباعها من قبل الجهات المشرفة على قطاع معين تلجأ لفكرة الإجبار، واستخدام السلطة العامة كحل أخير، بمعنى: يمكن اليوم بدلاً من اللجوء للاستملاك التفكير بفكرة الاستحواذ الجبري الذي تُلزم فيه الجهاتُ العامةُ المطورَ العقاريَّ ومالكَ العقار، ضمن منطقة التطوير العقاري لإتمام فكرة الترخيص للمطور بالقيام بالأعمال، أسوة بباقي العقارات المجاورة، دون أن تتدخل السلطة العامة (الجهة الادارية) بالاستملاك وإعادة البيع كما وضحنا سابقاً.

وأخيراً وليس آخراً، فإنَّ إقبال المعنيين على طرح مشاريع قانونية جريئة تمس فكرة الملكية المقدسة لدى الأفراد، يستوجب التفكير ملياً بالآليات المتبعة، وعدم زج السلطة العامة في نزاع مع الأفراد على ملكياتهم، والحفاظ على هذه السلطة كملجأ ومشرف لحل النزاعات دون أن تكون طرفاً فيها. وخاصةً أن موضوع الاستملاك كان أحد أسباب الأزمة التي تمر بها البلاد بعد أنَّ تمَّ استغلاله وتوظيفه لتأليب الناس على الدولة.