الاقتصاد اليوم:

يشكو مقيمون عقاريون من تراجع الطلب على مهنتهم، الذي فرضته ظروف الأزمة وتداعياتها، نتيجة انخفاض عمليات نقل العقار (بيعا-شراء)، متأثرة بارتفاع أسعار العقارات على نحو حاد، وركود الأسواق العقارية، وضعف القوى الشرائية، سيما لدى متوسطي ومحدودي الدخل، في وقت تزايد فيه الطلب علىإيجار العقارات السكنية والتجارية، ما رفع الطلب على خدمات التقييم، التي يقدمها مزاولون قدامى في سوق توصف بأنها شديدة التأثر بالبيئة الاقتصادية والاستثمارية المحيطة..

يقول المقيم العقاري إحسان طرابيشي إن الأزمة الجارية أضاعت بوصلة التقييم العقاري، ليس بسبب الظروف المرتبطة بها وحسب، بل أيضا بسبب عقد الكثير من صفقات البيع والشراء إما بناء على تقييم افتراضي غير دقيق، أو بناء على اشتراط البائع لسعر محدد لا يبع بأقل منه، وهنا يحسم المسألة بالدرجة الأولى حجم المعروض من العقارات والخيارات المتاحة أمام المشتري، مبينا أن نسبةالمتعاملين في السوق العقارية الذين يستعينون بخبرات المقيمين لا تتجاوز 30 بالمئة في حال البيع والشراء، و20 بالمئة في حال الإيجار.

ووفقا لطرابيشي، فإن سوق التقييم العقاري ما زالت سوقا ضعيفة، ولم تأخذ وضعها الطبيعي في السوق بعد، فعدد المقيمين في دمشق لا يتجاوز 300، وأن العشرات منهم مرخصون من قبل هيئة الإشراف على التمويل العقاري، أما عدد الذين يزاولون المهنة فعليا، فهم أقل من 30 مقيما، أغلبهم من المزاولين القدامى الذين يدركون أهمية المهنة وطبيعة الدور الاقتصادي والاجتماعي الذي تؤديه.

ويبقى دور المقيم دورا استرشاديا، فقد يقبل المتعاملان بسعر المقيم أو لا، فأحيان يضع المقيم سعرا مدروسا ومحددا، لكن أحد الطرفين يعتبره سعرا غير عادل.. ويرجع طرابيشي عدم قبول هذا الطرف أو ذاك سعر المقيم بالدرجة الأولى، إلى الرغبة بالحصول على تنازلات وكسر الأسعار لافتا إلى أن التقييم عمل دقيق ويراعي أدق التفاصيل، فمثلا عند تقييم العقارات التجارية، فإن التصنيف للسعر الأعلى يكون للبناء الأرضيفالطابق الأول فني فالقبو، وعند تقييم شقتين، فإن ثمة محددات كالوجهة والشمس والإطلالة والارتفاع والمصعد وطبيعة التصميم والشرفات والعزل الحراري وخلاف ذلك..
وعند تقييم الإيجار للسكن المعد للبناء، فإن القيمة تحتسب بنسبة خمسة بالمئة من القيمة الإجمالية للعقار، فيما تحتسب بنسبة ستة بالمئة للعقار التجاري، وعند إيجار المكاتب، فإن هذه النسبة تكون ستة بالمئة للأطباء والمهندسين والمحامين ومن في حكمهم، وثمانية بالمئة للمدارس الحكومية، وسبعة بالمئة للأبنية المؤجرة لمؤسسات الدولة للاستخدامات التجارية.
وفي موازاة انفلات وتضخم أسعار العقار، تحاول وزارة المالية الوصول إلى أسعار عادلة ومنطقية وقريبة من الأسعار الرائجة عبد عديد الإجراءات والتوجهات المختلفة، وتتجه الوزارة، وفقا لما أكدوزيرالماليةالدكتور مأمونحمدان غير مرة, لتحديد أسس التقييم للعقارات, بما فيها السكنية والتجارية والخدمية وغيرها, حسب السعر الرائج للعقارات في كل منطقة ومحافظة, وفق معايير مدروسة ومنطقية للاستغناء عن العامل الشخصي والمزاجي للموظف الموكل إليه تقدير قيم هذه العقارات, عند حدوث عمليات البيع والشراء, لجهة استيفاء ضريبة البيوع العقارية المستحقة للمالية, أو لإعطاء ضمانات للمصارف, عند إجراء عمليات الإقراض , ما سينهي حالات الفساد.
وتستهدف الوزارة الوقوف علىتقدير دقيق إلى حد كبير لقيم العقارات بحسب موقعها الجغرافي, حيث يجب أن يختلف سعر العقار في المدن الكبرى عنه في المدن الصغرى, وفي المدن عن المناطق التابعة لها, وبين الشوارع الرئيسة والفرعية, وبين المناطق ضمن التنظيم وخارجه.

ويستشرف المقيم ماهر البزرة دورا مهما للمهنة في مرحلة الإعمار باعتبارها ستكون البوابة التي سيدخل منها المستثمرون للحصول على القروض المأخوذة بضمانة العقار واللازمة للانطلاق في المشاريع، مؤكدا أن تباشير جيدة بدأت تلوح في الأفق، إذ بدأت أسعار العقارات تتراجع في بعض المناطق، وإن بنسب ضئيلة، وذلك على خلفية تحسن سعر صرف الليرة وعودة الأمان والاستقرار لعديد المناطق مقدرا تراجع أسعار العقار قياسا مع بداية العام الجاري بنسبة 20 بالمئة تقريبا.

ويعتبر المدير العام للهيئة غسان فاكياني مهنة التقييم العقاري مهنة مهمة ومنظمة وفق القانون رقم 8 لعام 2012، الذي حدد ثلاثة معايير للتقييم هي أخلاقيات المهنة (النزاهة والأمانة وتضارب المصالح والسرية والحيادية والمسؤولية)، ثم طرق التقييم (البيوع المقارنة والتكلفة والدخل)، ثم الأسس والتقرير (خطوات عملية التقييم وإعداد التقرير)، وأن المقيمين المرخصين لمزاولة المهنة من قبل الهيئة هم من الممارسين، ومن حملة شهادة الهندسة والاقتصاد والحقوق، وتشترط الهيئة على المقيم ممارسة المهنة لديها لمدة سنتين قبل أن ينتقل إلى مقيم عام.

وتعتمد المصارف على عمل المقيمين بشكل كبير، حسبما يؤكد فاكياني، سواء لتقييم ضمانات بنكية جديدة أم للتوسع في ضمانات قائمة، حيث أن الضمان يجب أن يشكل 150 بالمئة من حجم القرض، وأن العقار بحد ذاته يشكل 40 بالمئة من قيمة العقار على الهيكل (على العظم)، و20 بالمئة من قيمته جاهزا (مكسي).

وأوضح فاكياني أن الهيئة، وبالتنسيق مع مصرف سورية المركزي، الشهر الفائت اتفاق التمويل العقاري للمصارف التقليدية لدراسته وإبداء الرأي، وأن هناك اتفاقا مماثلا خاصا بالمصارف الإسلامية قيد الإعداد والدراسة، وسيعمم حال جهوزيته ودراسته من قبل الرقابة الشرعية في المركزي، وتتضمن الشروط الأساسية لاتفاق التمويل مع المصارف التقليدية عديد الشروط أبرزها..نوع التمويل، مدته، قيمته، طريقة الصرف، طريقة السداد، قيمة الأقساط وعددها، تكلفة التمويل (الفوائد والعمولات)، الضمانات لمقدمة، الضوابط الأخرى، علما بأن تقرير المقيم يعتبر جزءا لا يتجزأ من عقد الاتفاق.

صحيفة الأيام السورية